Техническое заключение: определение и назначение
Для начала целесообразно дать объективное определение термину «техническое заключение», чтобы потребителям, не имеющим опыта в проектировании и согласовании документации, было понятно назначение этого документа.
Техническое заключение (ТЗК) — это документ, который изготавливает специализированная проектная организация, имеющая допуск СРО. Заключение содержит пояснительную записку, графическую часть, а также выводы и рекомендации о возможности реализации поставленной задачи.
Содержание раздела
- Определение технического заключения.
- Задачи, решаемые с помощью технического заключения.
- Разделы технического заключения.
- Техническое заключение по обследованию здания.
- Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.
- Техническое заключение для квартиры.
- Судебная экспертиза и техническое заключение.
- Техническое заключение о соответствии объекта градостроительным нормам.
Задачи, решаемые с помощью технического заключения
- Согласование перепланировки. ТЗК о состоянии несущих и ограждающих конструкций необходимо изготовить до разработки проекта. В выводах эксперт должен дать ответ: возможно ли реализовать намеченные мероприятия. Если да, в рекомендациях указывается необходимость разработки проекта (раздела АР) и его согласования. Обратите внимание: при согласовании учитываются функциональное назначение и тип помещения. В Москве действует регламент, установленный постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Если внешние границы здания не затронуты, несущие конструкции не затрагиваются (подтверждается справкой ГИПа), а изменения вносятся только в ненесущие перегородки, документация подается в БТИ на основании ст. 51 ГК РФ. Для жилых помещений вопрос рассматривает Мосжилинспекция (МЖИ) на основании 508-ПП.
- Изготовление технического плана и внесение изменений в кадастр.
- Судебные споры. ТЗК, подписанное экспертом, служит основанием для подтверждения позиции в суде.
- Легализация самовольного строительства. В выводах эксперт отвечает на вопросы: отвечает ли объект строительным нормам, обеспечивается ли безопасность жизнедеятельности, какая категория присваивается зданию.
- Экспертная оценка сметной документации до начала или по факту завершения строительства.
- Работы с фасадом. Получение колористического паспорта, согласование отдельного входа и другие реконструктивные работы, требующие распоряжения Москомархитектуры.
Разделы технического заключения
Заказчику, не являющемуся специалистом, следует обратить внимание на следующие разделы:
1. Свидетельство о допуске СРО и выписка из реестра членов. Согласующие органы требуют актуальную выписку, так как компания могла прекратить членство или лишиться его за нарушения. Документ должен быть заверен печатью организации.
2. Техническая документация БТИ или органов технического учета (РТИ).
3. Техническое задание. Оформлять его не обязательно, но желательно для фиксации договоренностей.
Далее документ делится на текстовую и графическую части.
4. Текстовая часть. Включает описание объекта, методику обследования (визуальную или инструментальную) и результаты по каждой инженерной системе. Ключевой элемент — выводы и рекомендации, где описаны действия по устранению дефектов и даны ответы на поставленные вопросы.
5. Графическая часть. Планы помещений с нанесением результатов обследования: стояки ГВС и ХВС, вентиляционные камеры, приборы отопления. При устройстве проемов в несущих стенах обязательно указывается расположение плит перекрытий.
6. Поверочные расчеты. Обычно идут в виде приложения. В зависимости от характера изменений рассчитывается статическая или динамическая нагрузка на конструкции.
Особенности технического заключения на здание или нежилое помещение
Цель документа определяет объем работ. Если ТЗК необходимо для вывода о возможности реконструкции (например, надстройки этажа), проводится полное инструментальное обследование: делаются шурфы, вскрываются фундаменты, выполняются поверочные расчеты всех несущих конструкций. Эксперт оценивает будущие нагрузки и на основе расчетов делает вывод о возможности проведения работ с учетом существующих дефектов.
Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ
Этот документ обычно запрашивает Жилищная инспекция, если работы уже выполнены без согласования. Основной признак — наличие «красных линий» на плане БТИ. Для справки: технические паспорта БТИ действительны в течение года. При каждом обследовании техник фиксирует изменения. Фактическое невнесение изменений в документацию может рассматриваться как внесение заведомо ложных сведений. Техническое заключение о допустимости и безопасности объединяет в себе функции ТЗК и проекта перепланировки. Содержание документа не регламентировано, но на практике он содержит план в красных линиях (существующее положение) и план в черных линиях (после переустройства). Совет специалиста: заранее подготовьте план переустройства на основе поэтажного плана БТИ. Это ускорит работу, исключит технические ошибки и поможет зафиксировать текущую ситуацию.
Техническое заключение МНИИТЭП
При устройстве проемов в несущих стенах в панельных домах техническое заключение согласно 508-ПП, как правило, выпускает автор дома (МНИИТЭП). Хотя это ограничивает свободную деятельность проектных организаций, практика уже сложилась. Особенности заказа в МНИИТЭП:
- На прием необходимо принести именно документы БТИ (поэтажный план и экспликацию), а не технический план из Росреестра.
- После заключения договора необходимо подготовить квартиру к осмотру (вскрыть отделку в местах, указанных специалистами).
- Специалисты МНИИТЭП часто требуют доступ в квартиры этажом выше и ниже для проверки их несущих стен.
- Стандартное решение при устройстве проема — монтаж металлической рамы.
- В домах, построенных после 2007 года, защита от прогрессирующего разрушения заложена в конструктив. Любое вмешательство ослабляет здание, поэтому усиление конструкций здесь значительно сложнее и должно проводиться до начала чистовой отделки, иначе ремонт будет поврежден.
Техническое заключение на квартиру
До выхода 508-ПП такие заключения имели право делать только автор дома или МосЖилНИИпроект. В настоящее время требования МЖИ о предоставлении заключения именно от автора дома часто являются необоснованными. Для заказа ТЗК на квартиру основным документом является документация БТИ или технический план. Требования к составу ТЗК для жилого помещения: необходимо отразить нагрузки на перекрытия (при необходимости — с поверочными расчетами), места установки отопительных приборов и сантехнического оборудования. Все результаты обследования подтверждаются графически и расчетами.
Судебная экспертиза и техническое заключение
По своей сути эти документы схожи. Разница в том, что ТЗК готовится по инициативе собственника для решения конкретной технической задачи, а судебная экспертиза отвечает на вопросы, поставленные судом. В ТЗК проектная организация дает готовое решение или рекомендации по устранению нарушений. Судебный эксперт дает более развернутый и обоснованный ответ в рамках правового поля (например, по делу № А40-245296/2018-176-1952). В Москве с помощью цифровых систем контроля ежегодно выявляются десятки тысяч объектов незаконного строительства. Чтобы не потерять недвижимость, собственник может ходатайствовать в суде о проведении строительно-технической экспертизы, которая ответит на вопросы: является ли объект капитальным, возможен ли его перенос без разрушения, угрожает ли он жизни и здоровью людей.
Техническое заключение о соответствии объекта градостроительным нормам
Данное заключение требуется для прохождения комиссии по самовольному строительству, в суде или при решении спорных вопросов по недвижимости. Для прохождения первой стадии легализации подается письмо на имя руководителя инспекции с приложением пакета документов:
- Техническое заключение.
- Архитектурно-градостроительное решение (АГР).
- Паспорт безопасности и антитеррористической защищенности.
- Прочие правоустанавливающие документы.
Документ должен содержать подробные исследования с расчетной частью, доказывающие безопасность объекта и отсутствие угрозы жизни и здоровью третьих лиц.
