Как определить, что объект является самостроем
Чтобы собственник мог объективно оценить статус объекта, достаточно выполнить несколько простых действий, не требующих специальных знаний:
- Заказать выписку из ЕГРН. В разделе 5 проверьте графическую часть. Если контуры здания подсвечены красным цветом, это свидетельствует о наличии нарушений.
- Заказать поэтажный план БТИ. Обратите внимание на красные линии, особенно по наружному контуру здания — они фиксируют несогласованные изменения.
- Проверить наличие объекта в постановлении Правительства Москвы № 819-ПП. Это можно сделать через официальные реестры или запрос в профильные органы.
- Оценить объективные признаки: отсутствие прав на здание, разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также изменение технико-экономических показателей (ТЭП).
Риски при самовольном строительстве
Собственников, чьи объекты внесены в приложение к 819-ПП, в первую очередь волнует вопрос последствий. Максимальные риски — потеря недвижимости и вложенных средств.
В 95% случаев собственники замалчивают проблему или пытаются скрыть информацию. Это контрпродуктивно: для согласующих органов личные обстоятельства не имеют значения, а все данные о нарушениях рано или поздно станут доступны.
Оптимальная стратегия — спокойно начать подготовку пакета документации. Вне зависимости от итогового решения, наличие полного комплекта документов всегда работает в пользу собственника.
Какой пакет документации необходим для легализации
В зависимости от выбранного пути легализации (административный или судебный), базовый комплект документов включает:
- Правоустанавливающие документы на объект и земельный участок.
- Документы, регламентирующие земельно-правовые отношения.
- Разрешение на строительство (при наличии).
- Акт ввода объекта в эксплуатацию (при наличии).
- Техническую документацию БТИ.
- Проектную документацию.
- Технические заключения о состоянии конструкций.
- Договоры с ресурсоснабжающими организациями (аренда сетей и т. д.).
Отсутствие части документов не означает, что их не существует. В разные периоды действовали различные формы учета, а при переходе прав собственности документы могли быть утеряны или не переданы в полном объеме. Комментарий специалиста: постарайтесь собрать максимально полный пакет. Если каких-то документов не хватает, обратитесь к профильным специалистам для поиска в архивах.
Как обратиться в комиссию по легализации самостроя
Обращение подается в произвольной письменной форме. В нем необходимо зафиксировать фактические технико-экономические показатели объекта и сопоставить их с разрешенными, либо описать весь объект целиком. Образец обращения будет представлен ниже.
Важно четко понимать, какой пакет документов вы прикладываете к заявлению и что сможете предоставить по запросу согласующих органов.
Обратите внимание: даже после положительного решения комиссии необходимо пройти полный цикл согласований, разработать проектную документацию в соответствии с действующим законодательством и официально сдать объект в эксплуатацию.
Как согласовать реконструкцию. ГПЗУ
Реконструкция — это изменение технико-экономических показателей здания. В бытовом понимании это надстройка этажей, возведение лестниц, входных групп, лифтовых шахт, устройство подвалов, новых перекрытий, изменение наружных стен или балконов. Часто собственники, выполнив такие работы, даже не подозревают, что провели реконструкцию.
Часть вопросов можно согласовать через распоряжение МКА (Москомархитектуры), для другой части потребуется выпуск ГПЗУ и получение разрешения на строительство или реконструкцию. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — документ, в котором отражены основные ТЭП и градостроительные ограничения. На его основании разрабатывается архитектурно-градостроительный облик (АГО) объекта — его внешний вид и внутренняя планировка.
Обследование самостроя и безопасность конструкций
Ключевой вопрос, который рассматривает суд: является ли объект безопасным для эксплуатации и не создает ли угрозу для третьих лиц. Для получения ответа необходимо:
- Установить, по каким документам фактически велось строительство. Провести техническое обследование. Рекомендуется привлекать как судебных экспертов, так и независимых профильных специалистов для оценки имеющейся документации.
- Подготовить техническое заключение по результатам обследования.
- Выполнить инженерные расчеты нагрузок.
- Получить итоговое экспертное заключение о безопасности.
Состав документации может быть расширен по результатам первичного исследования. Помимо стандартного набора, существуют дополнительные документы, подтверждающие безопасность объекта.
Как исключить объект из 819-ПП
Необходимо понимать базовые принципы рассмотрения таких вопросов. В 819-ПП могут включить здание, у которого уже есть оформленное право собственности и разрешительная документация. В этом случае необходимо разобраться в причинах внесения.
Начните с анализа плана БТИ и кадастрового паспорта (форма №5). С вероятностью 99% эти документы прояснят ситуацию. Если причина остается неясной, обратитесь в проектную организацию за полной консультацией.
Если часть разрешительной документации отсутствует, собственнику придется доказывать в суде или комиссии, что здание безопасно для сотрудников и третьих лиц, а также не нарушает права города или соседей. Все факты подтверждаются документально. В противном случае суд может вынести решение о сносе, а затраты на него будут взысканы с собственника.
Исключение из 819-ПП в судебном порядке
Если дело передано в суд, избежать судебного решения не удастся. Договоренности в частном порядке невозможны. Судебный процесс носит состязательный характер: позицию города представляет Правительство Москвы, позицию собственника — он сам.
Для нашей компании, выступающей на стороне клиента, вопрос «кто прав» вторичен — мы работаем с предоставленными фактами. Суд выносит решение в пользу собственника только при наличии корректно оформленной технической, проектной документации и результатов судебной экспертизы. Судья не является экспертом в строительстве и принимает решение на основе представленных доказательств. Наша компания имеет подтвержденный опыт ведения таких дел с получением положительных решений.
Исключение из 819-ПП в административном порядке
(через Государственную инспекцию по недвижимости — ГИН)
При наличии права собственности и оформленных земельно-правовых отношений можно направить в ГИН обращение о легализации объекта.
Необходимо четко определить суть нарушения. Часто возникают ситуации, когда существовало постановление Правительства, МВК или Москомархитектуры об изменении облика или конфигурации здания, но документы просто не были донесены в БТИ или Росреестр. В этом случае необходимо оценить масштаб проблемы, предоставить недостающие документы и подтвердить право на объект.
Процедура обращения проста: направляется письмо в произвольной форме с описанием объекта. В ответ ГИН предоставит подробную инструкцию по дальнейшим действиям. Совет специалиста: обязательно обратитесь в проектную организацию для проработки технической части вопроса. Без нее получение положительного результата невозможно.
