Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков

Что такое кадастровая стоимость, кому и для чего выгодно ее снижение?

Кадастровая стоимость (КС) в официальных документах определяется как результат оценки того или иного объекта недвижимости, который рассчитывается в соответствии с законодательством РФ, действующим на конкретную дату.

Для владельца здания или участка земли размер КС очень важен, так как, используя этот показатель, государственные налоговые органы определяют сумму имущественного налога, госпошлины при наследовании и во многих других ситуациях. То есть, чем больше КС, тем больше собственник заплатит налогов.

В то же время КС объекта лежит в основе расчета арендных ставок по государственному и муниципальному имуществу.

Для того, чтобы понять, как можно оспорить и изменить размер КС, нужно понять, как этот показатель рассчитывается.

Как определяется кадастровая стоимость?

Для вычисления КС любой недвижимости необходимо учесть большой список различных факторов:

Площадь объекта
Целевое назначение
Где находится, на каком расстоянии от ближайшего административного центра
Техническое состояние (когда построен объект, из каких материалов, состояние коммуникаций и др.)
Близость к санитарно-защитным зонам и т. д.

Важно учесть, что кадастровая стоимость объекта не должна сильно отличаться от его актуальной рыночной стоимости. Это значит, что она не должна намного превосходить или быть существенно меньше рыночной цены покупки-продажи данного недвижимого имущества.

К сожалению, на каждом этапе оценки могут возникать ошибки, связанные с неточностью различных замеров.

К тому же, текущее состояние объекта может сильно измениться в худшую сторону и тогда рассчитанное некоторое время назад значение КС становится неактуальным.

В соответствии с законодательством оценка объекта для расчета КС выполняется не чаще 1 раза в 2 года и не реже, чем 1 раз в 5 лет. Налог при этом будет начислен именно на сумму оценки, вычисленную в день оценки.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости России вносится в федеральную информационную систему — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). КС является общедоступной информацией, ее может получить любое заинтересованное лицо. Перед подачей заявления на снижение КС необходимо получить отдельный документ — выписку ЕГРН.

Если правообладатель считает сумму КС завышенной, он должен оперативно принять меры для ее снижения в своих интересах, не дожидаясь официального срока новой оценки.

Цели оспаривания кадастровой стоимости

Уменьшение суммы налога на имущество, который рассчитывается именно на базе КС (с 2016 года)
Уменьшение арендной платы (ставки аренды рассчитываются, исходя из КС)
Уменьшение цены выкупа объекта недвижимости.

Когда и каким способом можно снизить сумму КС?

Причинами пересмотра КС могут служить:

Выявлены описки, опечатки, арифметические ошибки; неправильно указан размер объекта, материал стен здания, процент износа, аварийное состояние, год постройки и др. Расчет выполнен с нарушением Методических указаний (Приказ Минэкономразвития №226 от 12 мая 2017 года)
Анализ проводят судебные эксперты проектной организации.
КС объекта превышает его текущую рыночную стоимость. При этом изготавливается техническое заключение.

Оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости и земельных участков можно различными способами: в административном (вариант 1) или судебном порядке (вариант 2).

Перед принятием решения об оспаривании КС необходимо проанализировать, будет ли экономически выгодно оспаривать кадастровую стоимость, то есть, сопоставить предполагаемую будущую выгоду с немалыми расходами на проведение процедуры.

Если по предварительным оценкам, это будет целесообразно, можно начинать работу.

Последовательность действий по снижению кадастровой стоимости объекта

Независимо от выбранного вами варианта обжалования предварительно требуется подготовить отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта. Эту задачу должен выполнить независимый оценщик — фирма из списка, приведенного на сайте Росреестра. Отчет является обязательным документом для подачи в государственные органы.
Составить заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление (при обращении в суд)
Экспертиза СРО (СамоРегулируемой Организации), цель которой — подтверждение правильности составления отчета об оценке.
Подготовка документов для обращения в судебные или административные органы: помимо отчета об оценке (в бумажном и электронном виде) и экспертного заключения, нужно представить кадастровую справку (выписку из ЕГРН) и заверенную нотариально копию свидетельства о праве собственности на данный объект.
Рассмотрение пакета документов госорганами и вынесение решения. Это самый длительный этап (до двух месяцев). Если процедура проходит через суд, то собственнику или его представителю придется участвовать в судебных заседаниях для защиты положений отчета об оценке.
Если Комиссией при Росреестре вынесено решение в пользу собственника:

Копия решения отправляется в Росреестр и орган кадастрового учета (срок 5 рабочих дней)
В срок до 10 дней информация поступает в орган кадастрового учета, затем в течение 10 дней вносятся изменения в Государственный кадастр.
Уменьшенная КС будет действительна с 1 января текущего года (года подачи заявления о ее снижении).

В случае удовлетворения судом требований о снижении КС судебные расходы заявителя можно возместить: их взыскивают с того органа, который утвердил необоснованно завышенную КС.

Как правило, добиться положительного решения о снижении КС очень сложно без привлечения специалистов, имеющих соответствующий уровень технических и юридических знаний, а также нужные полномочия и опыт взаимодействия с госструктурами.